Kredyt hipoteczny to w większości przypadków zobowiązanie, jakie zaciągamy na co najmniej kilka lub kilkanaście lat. Dlatego wybierając ofertę należy zwrócić uwagę na wiele czynników, które wpływają na nasz kredyt, powodując że będzie on najlepiej dostosowany do naszych potrzeb i oczekiwań.
1. Oprocentowanie kredytu
Jednym z najważniejszych parametrów kredytu jest oprocentowanie. Decydując się na kredyt należy pamiętać, że jest on oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się marża banku oraz stopa referencyjna uzależniona od waluty. Porównując oferty nie patrzmy tylko na łączne oprocentowanie w dniu przedstawiania oferty. Żądajmy dokładnych informacji ze szczególnym uwzględnieniem wysokości marży, gdyż de facto to ona różnicuje oferty.
2. Dodatkowe opłaty
Na koszt kredytu i wysokość naszych miesięcznych obciążeń często mają wpływ także inne stałe opłaty, np.: ubezpieczenie na życie. Często sugerujemy się tylko oprocentowaniem i wysokością raty, a zapominamy o tych dodatkowych kosztach, które będziemy musieli płacić co miesiąc. Zsumujmy zatem wszystkie miesięczne opłaty i dopiero porównujmy oferty.
3. Prowizja od udzielenia kredytu
W wielu bankach opłatą ponoszoną przed uruchomieniem kredytu jest jednorazowa prowizja, często zamieniana na ubezpieczenia. Uważajmy na reklamy typu 0% prowizji, bo często bank który jej nie pobiera narzuca nam obowiązek przystąpienia do ubezpieczenia (np.: na życie czy od bezrobocia) i zapłacenia z góry składki za kilkanaście miesięcy. Koszt takiego ubezpieczenia niejednokrotnie może być wyższy niż prowizja, którą zapłacilibyśmy w innym banku, dodatkowo prowizja to opłata jednorazowa, a ubezpieczenia czasami trzeba kontynuować i ponosić kolejne opłaty. Oczywiście należy szukać ofert z jak najniższą prowizją, ale paradoksalnie czasami taniej będzie zapłacić wyższą prowizję, niż decydować się na oferty gdzie ta opłata nie jest pobierana.
4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Standardowo banki wymagają 10-20% wkładu własnego w inwestycję. Jeśli takiego wkładu nie posiadamy wówczas tę brakującą część należy ubezpieczyć, najczęściej na okres 3-letni. Dokonując wyboru banku sprawdźmy ile takie ubezpieczenie kosztuje oraz jakie ciążą na nas obowiązki i opłaty po 3 latach, jeśli nie uda nam się uzyskać wymaganego wkładu własnego. Jednocześnie warto zapytać czy dany bank zwraca część składki ubezpieczeniowej jeśli nadpłacimy kredyt i wymagany wkład uzyskamy po np:. 2 latach.
5. Ubezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki
Do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej z wpisem hipoteki na rzecz banku należy płacić dodatkowe ubezpieczenie, ewentualnie bank stosuje zwiększoną marżę. Ważny jest sposób naliczania tej opłaty, czy jest ona uzależniona od wysokości przyznanego kredytu czy od kwoty aktualnego zadłużenia. Jest to istotne szczególnie przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, gdzie na wpis możemy czekać nawet kilkanaście miesięcy (wliczając czas budowy), a różnice wynikające ze sposobu naliczania opłaty mogą być naprawdę duże.
6. Opłata za wycenę nieruchomości
Na potrzeby kredytu należy oszacować wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Sprawdźmy czy dany bank robi tylko bezpłatną wycenę wewnętrzną na podstawie zdjęć, czy też wymaga dostarczenia wyceny wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jeśli tak, to dopytajmy kto ponosi jej koszt.
7. Opłata za wcześniejszą spłatę
Jeśli planujemy spłacić kredyt wcześniej lub chcemy dokonywać częściowych nadpłat istotnym parametrem będzie jak najniższa opłata za te czynności. Jeśli bank informuje nas że nie pobiera takiej opłaty sprawdźmy czy ta informacja jest zapisana w umowie kredytowej, czy też jest to odniesienie do aktualnej tabeli opłat i prowizji. To że bank dzisiaj zgodnie z tabelą takiej opłaty nie pobiera, nie oznacza że w momencie kiedy będziemy chcieli dokonać nadpłaty kredytu tej opłaty ciągle nie będzie. Tabela opłat może zmieniać się bez naszej zgody w przeciwieństwie do zapisów umowy kredytowej.
Sprawdźmy też czy po dokonaniu nadpłaty bank będzie wymagał aneksu do umowy kredytowej i ile on kosztuje. Może zdarzyć się sytuacja że bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę lub jest ona symboliczna, ale za to każe sobie słono płacić za sporządzenie aneksu.
8. Raty równe czy raty malejące?
W przypadku rat równych co miesiąc płacimy ratę w takiej samej wysokości, a różnice w tych ratach mogą wynikać tylko ze zmieniającego się oprocentowania i kursu waluty jeśli zdecydowaliśmy się kredyt w walucie obcej. Decydując się natomiast na raty malejące co miesiąc nasza rata będzie systematycznie malała. Spłacając kredyt w systemie rat malejących w całym okresie kredytowania zapłacimy co prawda mniej odsetek niż gdybyśmy spłacali kredyt w ratach równych, jednak należy pamiętać że w przypadku rat malejących nasze początkowe obciążenia będą o około 25-30% wyższe niż przy ratach równych.
9. Złoty czy waluta?
Zaciągając kredyt w walucie obcej należy pamiętać że kwota wyrażona w złotych będzie przeliczona na odpowiednią kwotę wyrażoną w walucie po kursie kupna, natomiast kredyt będziemy spłacać po kursie sprzedaży. Ta różnica to około 4-6% i w dużym uproszczeniu można powiedzieć że jest do dodatkowa opłata rozłożona na cały okres kredytowania. Jednocześnie pamiętajmy że zaciągając kredyt w walucie obcej ponosimy wszelkie konsekwencje związane z ryzykiem kursowym. Jeśli złoty się osłabia (waluta drożeje) wówczas rośnie wysokość naszej raty oraz naszego zadłużenia. Z drugiej strony, w sytuacji odwrotnej możemy dużo zyskać, nasza rata ulegnie obniżeniu, również nasze saldo zadłużenia zmaleje.
10. Rozpatrywanie wniosku
Jako element oferty możemy potraktować również czas oczekiwania na decyzję. Cóż nam przyjdzie po fantastycznej ofercie jeśli rozpatrywanie wniosku będzie trwało 2 miesiące? Możemy nie zdążyć z uzyskaniem kredytu w określonym terminie i w konsekwencji utracić wpłacony zadatek. Czasami lepiej skorzystać z odrobinę droższego kredytu, mając jednak gwarancję że zdążymy załatwić wszelkie formalności i sfinalizujemy całą transakcję.
Podsumowując, nie ma jednoznacznej odpowiedzi, który bank w danym momencie ma najlepszą ofertę na rynku. Zbyt wiele czynników decyduje o kredycie. Oferty banków są zbyt zróżnicowane, aby w jednoznaczny sposób odpowiedzieć na pytanie o najlepszy bank. W sytuacji, gdy niemal każdy bank na rynku udziela kredytów hipotecznych, osobę, która chce zaciągnąć kredyt, czeka wizyta w każdym banku i samodzielne porównywanie ofert. Alternatywą może być wizyta u brokera i spotkanie z doradcą, który ma w swojej ofercie kilkanaście banków i przedstawi kilka propozycji dostosowanych do potrzeb klienta, przedstawiając zalety i wady każdego z rozwiązań. Klient oszczędza przede wszystkim swój czas, jednocześnie doradca może wynegocjować specjalne warunki cenowe dla konkretnego klienta.
1. Oprocentowanie kredytu
Jednym z najważniejszych parametrów kredytu jest oprocentowanie. Decydując się na kredyt należy pamiętać, że jest on oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się marża banku oraz stopa referencyjna uzależniona od waluty. Porównując oferty nie patrzmy tylko na łączne oprocentowanie w dniu przedstawiania oferty. Żądajmy dokładnych informacji ze szczególnym uwzględnieniem wysokości marży, gdyż de facto to ona różnicuje oferty.
2. Dodatkowe opłaty
Na koszt kredytu i wysokość naszych miesięcznych obciążeń często mają wpływ także inne stałe opłaty, np.: ubezpieczenie na życie. Często sugerujemy się tylko oprocentowaniem i wysokością raty, a zapominamy o tych dodatkowych kosztach, które będziemy musieli płacić co miesiąc. Zsumujmy zatem wszystkie miesięczne opłaty i dopiero porównujmy oferty.
Czytaj dalej3. Prowizja od udzielenia kredytu
W wielu bankach opłatą ponoszoną przed uruchomieniem kredytu jest jednorazowa prowizja, często zamieniana na ubezpieczenia. Uważajmy na reklamy typu 0% prowizji, bo często bank który jej nie pobiera narzuca nam obowiązek przystąpienia do ubezpieczenia (np.: na życie czy od bezrobocia) i zapłacenia z góry składki za kilkanaście miesięcy. Koszt takiego ubezpieczenia niejednokrotnie może być wyższy niż prowizja, którą zapłacilibyśmy w innym banku, dodatkowo prowizja to opłata jednorazowa, a ubezpieczenia czasami trzeba kontynuować i ponosić kolejne opłaty. Oczywiście należy szukać ofert z jak najniższą prowizją, ale paradoksalnie czasami taniej będzie zapłacić wyższą prowizję, niż decydować się na oferty gdzie ta opłata nie jest pobierana.
4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Standardowo banki wymagają 10-20% wkładu własnego w inwestycję. Jeśli takiego wkładu nie posiadamy wówczas tę brakującą część należy ubezpieczyć, najczęściej na okres 3-letni. Dokonując wyboru banku sprawdźmy ile takie ubezpieczenie kosztuje oraz jakie ciążą na nas obowiązki i opłaty po 3 latach, jeśli nie uda nam się uzyskać wymaganego wkładu własnego. Jednocześnie warto zapytać czy dany bank zwraca część składki ubezpieczeniowej jeśli nadpłacimy kredyt i wymagany wkład uzyskamy po np:. 2 latach.
5. Ubezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki
Do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej z wpisem hipoteki na rzecz banku należy płacić dodatkowe ubezpieczenie, ewentualnie bank stosuje zwiększoną marżę. Ważny jest sposób naliczania tej opłaty, czy jest ona uzależniona od wysokości przyznanego kredytu czy od kwoty aktualnego zadłużenia. Jest to istotne szczególnie przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, gdzie na wpis możemy czekać nawet kilkanaście miesięcy (wliczając czas budowy), a różnice wynikające ze sposobu naliczania opłaty mogą być naprawdę duże.
6. Opłata za wycenę nieruchomości
Na potrzeby kredytu należy oszacować wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Sprawdźmy czy dany bank robi tylko bezpłatną wycenę wewnętrzną na podstawie zdjęć, czy też wymaga dostarczenia wyceny wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jeśli tak, to dopytajmy kto ponosi jej koszt.
7. Opłata za wcześniejszą spłatę
Jeśli planujemy spłacić kredyt wcześniej lub chcemy dokonywać częściowych nadpłat istotnym parametrem będzie jak najniższa opłata za te czynności. Jeśli bank informuje nas że nie pobiera takiej opłaty sprawdźmy czy ta informacja jest zapisana w umowie kredytowej, czy też jest to odniesienie do aktualnej tabeli opłat i prowizji. To że bank dzisiaj zgodnie z tabelą takiej opłaty nie pobiera, nie oznacza że w momencie kiedy będziemy chcieli dokonać nadpłaty kredytu tej opłaty ciągle nie będzie. Tabela opłat może zmieniać się bez naszej zgody w przeciwieństwie do zapisów umowy kredytowej.
Sprawdźmy też czy po dokonaniu nadpłaty bank będzie wymagał aneksu do umowy kredytowej i ile on kosztuje. Może zdarzyć się sytuacja że bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę lub jest ona symboliczna, ale za to każe sobie słono płacić za sporządzenie aneksu.
8. Raty równe czy raty malejące?
W przypadku rat równych co miesiąc płacimy ratę w takiej samej wysokości, a różnice w tych ratach mogą wynikać tylko ze zmieniającego się oprocentowania i kursu waluty jeśli zdecydowaliśmy się kredyt w walucie obcej. Decydując się natomiast na raty malejące co miesiąc nasza rata będzie systematycznie malała. Spłacając kredyt w systemie rat malejących w całym okresie kredytowania zapłacimy co prawda mniej odsetek niż gdybyśmy spłacali kredyt w ratach równych, jednak należy pamiętać że w przypadku rat malejących nasze początkowe obciążenia będą o około 25-30% wyższe niż przy ratach równych.
9. Złoty czy waluta?
Zaciągając kredyt w walucie obcej należy pamiętać że kwota wyrażona w złotych będzie przeliczona na odpowiednią kwotę wyrażoną w walucie po kursie kupna, natomiast kredyt będziemy spłacać po kursie sprzedaży. Ta różnica to około 4-6% i w dużym uproszczeniu można powiedzieć że jest do dodatkowa opłata rozłożona na cały okres kredytowania. Jednocześnie pamiętajmy że zaciągając kredyt w walucie obcej ponosimy wszelkie konsekwencje związane z ryzykiem kursowym. Jeśli złoty się osłabia (waluta drożeje) wówczas rośnie wysokość naszej raty oraz naszego zadłużenia. Z drugiej strony, w sytuacji odwrotnej możemy dużo zyskać, nasza rata ulegnie obniżeniu, również nasze saldo zadłużenia zmaleje.
10. Rozpatrywanie wniosku
Jako element oferty możemy potraktować również czas oczekiwania na decyzję. Cóż nam przyjdzie po fantastycznej ofercie jeśli rozpatrywanie wniosku będzie trwało 2 miesiące? Możemy nie zdążyć z uzyskaniem kredytu w określonym terminie i w konsekwencji utracić wpłacony zadatek. Czasami lepiej skorzystać z odrobinę droższego kredytu, mając jednak gwarancję że zdążymy załatwić wszelkie formalności i sfinalizujemy całą transakcję.
Podsumowując, nie ma jednoznacznej odpowiedzi, który bank w danym momencie ma najlepszą ofertę na rynku. Zbyt wiele czynników decyduje o kredycie. Oferty banków są zbyt zróżnicowane, aby w jednoznaczny sposób odpowiedzieć na pytanie o najlepszy bank. W sytuacji, gdy niemal każdy bank na rynku udziela kredytów hipotecznych, osobę, która chce zaciągnąć kredyt, czeka wizyta w każdym banku i samodzielne porównywanie ofert. Alternatywą może być wizyta u brokera i spotkanie z doradcą, który ma w swojej ofercie kilkanaście banków i przedstawi kilka propozycji dostosowanych do potrzeb klienta, przedstawiając zalety i wady każdego z rozwiązań. Klient oszczędza przede wszystkim swój czas, jednocześnie doradca może wynegocjować specjalne warunki cenowe dla konkretnego klienta.
Michał Krajkowski
doradca kredytowy DK NOTUS
http://banki.wp.pl/kat,70434,page,2,wid,9500603,wiadomosc.html
